800万元住宅报价直降70万，上海教改精准打击“高烧”学区房

　　 《中国经济周刊》记者宋杰｜上海报道3月16日，上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，将从今年9月1日起施行。 此次政策提出了一个重要的创新或改革，即名额分配综合评价录取。

　　 具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%～65%。

　　 其中，名额分配到区招生录取，以区为单位，依据总分排序按计划录取；名额分配到校招生录取，以初中学校为单位，依据总分排序按计划录取。

　　 通俗而言，今后在上海即使再菜（编者注：实力较差）的初中也有名额上好的高中，业内人士认为，此举或将为学区房降温。

　　 新政的效果已开始显现。 以前这里的房东都不大情愿让我们中介人员进屋。

　　 出了教改政策后，房东看到我们带客户都很热情，还经常叫我去家里坐坐。 3月23日，上海浦东某热门学区房中介小王对《中国经济周刊》记者说。 上海学区房高烧快1年易居研究院智库中心提供给《中国经济周刊》记者的一份报告显示，上海学区房高烧是从2020年二季度开始的。

　　 该报告挑选了三大板块进行分析。

　　 其中，大三林板块包括了前滩板块（2020年学区房炒作较多的新兴板块）；张江板块本身是上海较为优质的近郊区学区板块；黄浦区则代表了上海教育资源丰富的主城区。

　　 大三林板块和张江板块选取了一手住宅数据，而黄浦区则选取了二手住宅数据。

　　 数据显示，大三林板块（含前滩，2020年学区房涨幅较快的新兴板块，新房）、张江板块（较为优质的近郊区学区板块，新房）和黄浦区（教育资源丰富的主城区，二手房）三个区域/板块的价格，2019年比较稳定。 到了2020年，尤其是当年二季度开始，这三个区域/板块的价格明显上涨，出现了学区炒作、一房难求、房价哄抬、预期不稳等现象。

　　 2020年下半年，其价格涨幅明显高于上海平均水平。 根据克而瑞数据库的监测，2020年全年，上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为%；而大三林板块新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为%。

　　 克而瑞认为，类似涨幅明显偏大，说明价格虚高。

　　 若后续价格下跌，则容易对购房者产生各类风险。 上海三个热点区域/板块的房价走势回访：学区房降温，老破小首当其冲今年1月，《中国经济周刊》记者曾实地探访浦东某老破小学区房，彼时该小区有房源报价每平方米21万元，仅一墙之隔的另一小区因号称双学区房，则要再加价50万～100万元不等。 当时房产中介小刘告诉记者，房东挑客现象严重，希望能够尽快拿到钱款，如果还没有准备好资金没必要看房。 房东也已看好了其他楼盘要赶紧下单，现在这个时间点，不跳价就是好房东了！小刘1月10日曾对记者这样说道。

　　 3月23日，当记者再次询问该小区房价时，小刘介绍，有户近50平方米的两居室目前报价680万元，只要出价，都可以谈。

　　 说句实话，我都瞧不上这房子，在这里买房很多人都是就挂个户口就再租掉的，都是为了孩子读书用。

　　 小刘告诉《中国经济周刊》记者，现在房东的心态和去年大不一样，看到别人降价也有些着急。

　　 去年有户50平方米的房子挂800万元总价，当时房东的心态是不愁卖，随便挂个高价，现在政策一出立马降了70万元。

　　 记者还发现，近期上海链家下架了约万套二手房源。 有房产销售透露，现在要上架房源，需要上传房东的身份证、房产证等真实信息并经后台人工审核，否则链家平台的外网就无法展示，但内网还能看得到。

　　 3月24日，记者以购房者身份询问主销黄浦区学区房的房产中介小吴。 小吴介绍说：我感觉这里的学区房反而有微涨，只是房东不像年前那样高姿态，可以跟他砍价。 据了解，黄浦区目前在售学区房小户型均价约15万元/平方米，大户型约10万～13万元/平方米。 菜中周边住宅可不可以买？中原地产资深市场分析师卢文曦对记者说：我个人将学区房定义为小学能上一梯队的公办学校，因为小学主要是培养好的学习习惯，而将能上初中定义为学区房我认为有炒作的嫌疑。 从过年到现在，浦东很多地方出现了以炒初中学区房为主的情况，这次中考教改可以说是对这批人的当头棒喝。 此次政策的核心是入学机会的公平，哪怕是菜小和菜中，只要读书好，就能进好的高中。 很明显是强调大家受优质教育机会均等。 卢文曦说。 卢文曦认为，当前一些房源上涨仅仅依赖学区概念，周边配套等实际并不完善。

　　 学校未必是一流的，也不一定能确保进好学校，其中风险可想而知。 他介绍，2020年上海学区房价格涨了20%～25%，而普通住宅价格上涨还不到10%，明显是学区溢价造成的。 今后随着教育质量落差减小，溢价将会慢慢收窄。

　　 公办初中学区房会有松动空间，而公办小学学区房则相对坚挺。

　　 有家长纠结，孩子在牛校里并不拔尖，放菜中还可能拼个前几名，既然菜中也有进入名校机会，那么是否有必要去买菜中旁的房子呢？对此，卢文曦解释说：打铁还需自身硬，菜中只有掐尖才有机会。 所以，完全淡化学区房我觉得也不现实，但今后学区和非学区的溢价不会像以前30%那么夸张，可能会回调到15%左右。

　　 业内人士吕智超接受《中国经济周刊》记者采访时说，学区房概念本就是相对概念，是在稳定的竞争体系当中为孩子找到相对竞争优势的位置。

　　 现在旧的平衡被打破了，但未来还是会建立新的平衡。

　　 到时，只要还存在相对竞争优势，大家还是会去寻找相对优势的位置，菜小菜中也有可能成为未来大家追捧的机会。

　　 吕智超说，绝大多数买学区房的人都明白，最重要的其实是学校的同学和学习氛围，所以菜中的几个名额真不一定能吸引到多少人，毕竟，无论有没有名额，孩子自己学得好，才是最重要的前提，这也符合这次的改革初衷不是为了吸引拔尖学生跑去和菜中学生抢名额，而是给普通家庭的孩子更多机会。 预计：2021年上海学区房降温易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，2021年1月，上海市就发布过《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。 随着3月16日上海教委政策的出台，政策组合拳效应体现，热点区域的学区房有降温的迹象，各类虚高房价的现象也将继续减少。 若配合上海五个新城建设等新政策，可以预计，十四五期间，包括学区房在内的上海楼市，将呈现炒作减少、房价趋稳、秩序规范的特征。 严跃进分析说，从这两年购房市场和择校情况来看，出现过很多不理性的现象。

　　 一窝蜂争抢所谓的好学校，造成了很多问题和矛盾：例如，对教育政策理解不透彻，导致家庭教育出现各类问题，甚至影响了子女教育；盲目追捧学区房，但可能因为各种原因，不能就读意向学校；追涨的情绪下，导致学区房的购入成本很高，房价下跌后出现亏损。

　　 此类问题势必须要解决，既需要政府层面进行机制或制度的设计，也需要家长或购房者心态的调整。

　　 严跃进说，对于学区房在内的市场稳定工作，实际上也是今年全国各地房地产监管部门的重点工作。

　　 今年一季度，合肥、深圳、东莞、无锡、杭州、西安等城市都出台过各类政策，从各个角度各个渠道出发，积极稳定了学区房的价格和市场预期。 此次上海教改政策具有很强的示范效应，对于全国各地学区房降温工作具有很好的启发意义。 责编

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